Thị trường nhà ở TP.HCM quý III 2025 tăng nhờ nguồn cung mới

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội phục hồi rõ rệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 90 – 95%, cho thấy niềm tin trở lại với thị trường.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ cao kỷ lục

Theo báo cáo của BHS Group, quý III/2025 ghi nhận sự bứt phá của phân khúc căn hộ khi tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên toàn quốc đạt hơn 37.600 căn. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM chiếm hơn một nửa với khoảng 22.800 căn, tương đương 60% tổng lượng cung. Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường Việt Nam đã ghi nhận 74.600 căn hộ mới, mức cao nhất trong hai năm gần đây.

Riêng quý III có 26 dự án mới ra mắt, cung cấp gần 13.900 căn hộ. Lượng giao dịch đạt hơn 28.800 căn, cho thấy sức cầu thực tăng trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương (trong phạm vi TP.HCM mới sau sáp nhập) trở thành điểm sáng khi nhiều dự án mở bán đạt tỷ lệ tiêu thụ 90 – 95% chỉ trong vài ngày.

Dù trùng với tháng Ngâu, thị trường Hà Nội vẫn giữ được đà tích cực với hơn 12.100 căn hộ được mở bán, tăng 24,5% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ 2024. Lượng giao dịch đạt gần 9.200 căn, gấp đôi quý trước, phản ánh niềm tin nhà đầu tư và người mua ở thực đang hồi phục mạnh.

Các dự án mới như Lumiere Prime Hills hay Sun Feliza Suites đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ vị trí đắc địa và hạ tầng kết nối hoàn thiện. Trong cơ cấu phân khúc, căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm hơn 88% nguồn cung quý III. Giá bán bình quân tại Hà Nội tăng từ 7 – 12% so với cuối năm 2024, phần lớn do sự xuất hiện của các dự án cao cấp và tiến độ bàn giao nhanh.

TP.HCM mới dẫn đầu nguồn cung, Bình Dương trở thành tâm điểm đầu tư

Phía Nam ghi nhận sự chuyển biến rõ rệt sau khi TP.HCM sáp nhập hành chính cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tổng nguồn cung sơ cấp quý III đạt hơn 10.600 căn, tăng 3,2 lần so với quý trước và gấp 2,3 lần cùng kỳ năm ngoái. Bình Dương cũ đóng góp tới 54% tổng nguồn cung, cho thấy vai trò ngày càng lớn của khu vực này trong chuỗi đô thị mới mở rộng.

Trong quý, tám dự án mới và phân khu mở bán đã bổ sung gần 5.750 căn ra thị trường. Riêng

Tính đến hết tháng 9/2025, khu vực này ghi nhận hơn 13.600 căn hộ mở bán, dù giảm 12,6% so với cùng kỳ 2024 nhưng tỷ lệ tiêu thụ lại phục hồi mạnh mẽ.

Căn hộ hạng A chiếm 51% tổng nguồn cung, tiếp theo là hạng B với 36% và hạng C chỉ còn 12%. Các sản phẩm hạng sang chiếm tỷ trọng nhỏ, chỉ 1% thị trường, phản ánh xu hướng người mua tập trung vào phân khúc cao cấp vừa túi tiền. Tỷ lệ hấp thụ toàn TP.HCM mới đạt 67,8%, tương đương hơn 7.200 căn được tiêu thụ. Riêng TP.HCM cũ ghi nhận 58,4%, gấp đôi quý trước.

Các khu vực có thanh khoản cao nhất là phường Tân Đông Hiệp và phường Lái Thiêu, nơi tập trung các dự án như Bcons Solary, TT Avio, The Gió Riverside, The Felix và Symlife Thuận An. Hai phường này chiếm tới 58% tổng giao dịch toàn thị trường. Ngoài ra, Linh Xuân và Bình Trưng cũng duy trì lượng hấp thụ tích cực, chiếm khoảng 31% tổng giao dịch.

Giá bán sơ cấp tại TP.HCM mới tăng 3 – 8% so với quý II, đặc biệt tại Thạnh Mỹ Tây, Bình Trưng và Linh Xuân – những khu vực được xem là “điểm nóng” mới nhờ hạ tầng mở rộng và kết nối thuận tiện với trung tâm. Với tỷ lệ tiêu thụ cao, nhiều dự án ở Bình Dương và TP.Thủ Đức ghi nhận hết hàng chỉ sau một đến hai tuần ra mắt, phản ánh sức cầu tiềm năng của người mua ở thực lẫn giới đầu tư dài hạn.

Xu hướng thị trường hướng tới phân khúc cao cấp và đô thị vệ tinh

Theo giới phân tích, bức tranh thị trường bất động sản quý III/2025 cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ nét. Các khu vực trung tâm gần như không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi vùng ven, đặc biệt là Đông Anh ở Hà Nội hay Tân Đông Hiệp, Linh Xuân ở TP.HCM, trở thành trung tâm cung – cầu mới.

Việc nguồn cung tập trung mạnh tại khu vực ngoại thành phản ánh hai yếu tố: hạn chế quỹ đất nội đô và định hướng quy hoạch đô thị vệ tinh của hai thành phố lớn. Sự phát triển của hệ thống hạ tầng như đường vành đai, metro, cao tốc liên vùng đang mở ra cơ hội cho những khu đô thị mới hình thành với quy mô đồng bộ và mức giá cạnh tranh hơn.

Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu cung và cầu của cả nước. Xu hướng nâng cấp chất lượng sống, nhu cầu sở hữu không gian tiện nghi, cùng tiêu chuẩn dịch vụ cao khiến các dự án cao cấp được ưu tiên lựa chọn. Dự báo, giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM sẽ còn tăng nhẹ 3 – 5% trong quý IV, trong khi khu vực vệ tinh có thể giữ ổn định hoặc tăng chậm nhờ nguồn cung dồi dào.

Với nền tảng thị trường đang hồi phục và dòng vốn đầu tư nội – ngoại tích cực, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn tái tăng trưởng bền vững của bất động sản nhà ở, đặc biệt ở hai đô thị lớn. Tuy nhiên, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và chủ đầu tư uy tín để đảm bảo khả năng thanh khoản dài hạn.

Quý III/2025 đánh dấu bước hồi sinh mạnh mẽ của thị trường nhà ở Việt Nam. Nguồn cung dồi dào, tỷ lệ hấp thụ cao và xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh đang tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Dù giá bán có dấu hiệu tăng, thị trường vẫn duy trì trạng thái cân bằng nhờ cầu thực lớn và niềm tin nhà đầu tư dần trở lại. Triển vọng cuối năm được kỳ vọng sẽ tiếp tục ổn định, hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh hơn cho toàn ngành.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán