Dòng tiền tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản vẫn hướng vào Nam

Mức độ quan tâm bất động sản bán và cho thuê năm 2024 đã phục hồi so với năm 2023

Ngày 5/12/2024, Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2024 của Batdongsan.com.vn lần thứ 10 được tổ chức, thu hút gần 1500 khách tham dự là các chuyên gia, lãnh đạo, nhân sự cao cấp ngành bất động sản và các lĩnh vực liên quan, với sự đồng hành của Ngân hàng MSB, Vietcombank…

Trong dịp này, Batdongsan.com.vn cũng trao Giải thưởng Nhà Môi giới Bất động sản Việt Nam – VREAA với 7 hạng mục trao cho 130 nhà môi giới xuất sắc toàn quốc. Giải thưởng khẳng định cho sự uy tín và tận tâm với nghề của các nhà môi giới chuyên nghiệp, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản bán và cho thuê năm 2024 đã phục hồi so với năm 2023 và tăng cao vào giữa năm. Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng giao dịch đã cải thiện, với 35-40% đáp viên cho rằng giao dịch bất động sản duy trì ổn định trong năm nay.

Tại Hội nghị, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc​: Miền Bắc – Miền Nam, Cao tầng – Thấp tầng và Trung tâm – Vùng ven.

Đầu tiên, về sự phân hoá Miền Bắc – Miền Nam với hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc​.

Cụ thể, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TP. Hồ Chí Minh (55 triệu đồng/m2), theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn. Với nhà riêng, giá bán tại Hà Nội đã ghi nhận tăng trưởng mạnh, đạt mức 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023. Trong khi đó, giá rao bán trung bình nhà riêng tại TP. Hồ Chí Minh là 108 triệu đồng/m2, giảm 10% so với tháng 1/2023.

Giá rao bán trung bình đất nền Hà Nội vào tháng 11/2024 là 70 triệu/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh là 57 triệu đồng/m2. Dù nguồn cung mới hầu hết có mặt bằng giá cao, mức độ hấp thụ tại Hà Nội vẫn khá khả quan​.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người TP. Hồ Chí Minh tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 66% đáp viên người Hà Nội có quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Dù tiềm năng của thị trường miền Nam được đánh giá cao nhưng ông Đinh Minh Tuấn nhận định vấn đề pháp lý vẫn là trở ngại lớn và nhà đầu tư, người mua cần xem xét kỹ lưỡng.

Tiếp theo, ở bức tranh phân hoá Cao tầng – Thấp tầng, chung cư là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường​, tăng trưởng tốt về lượng quan tâm​ và giá (đạt mức 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%) vào quý 4/2024 so với quý 1/2022.

Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút đối với người trẻ​, với 73% đáp viên cho rằng đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024​, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn.

Trong khi đó, sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về hỗ trợ tài chính​. Ngoài ra, dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng dần bị ảnh hưởng bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng.

Báo cáo từ nền tảng dữ liệu thương mại điện tử Metric cho thấy 32% người tiêu dùng Việt Nam hiện mua sắm online với tần suất vài lần/tuần và trung bình mỗi tháng người Việt chi tới 1 tỷ USD cho hình thức này.

Và cuối cùng, ở bức tranh phân hoá Trung tâm – Vùng ven, các thành phố, khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng mức độ quan tâm và giá bán tốt hơn trong giai đoạn này, nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

Các tuyến metro mới cũng đã góp phần thay đổi hạ tầng đô thị trung tâm, tạo đà tăng trưởng tốt.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy nhiều phường tại Hà Nội có tuyến 2A Cát Linh – Hà Đông đi qua đã ghi nhận giá rao bán chung cư tăng. Ví dụ, phường Quang Trung có tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân lên tới 70%, trong khi tỷ lệ này ở phường La Khê là 63%.

Mặt khác, theo khảo sát môi giới vào quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn, 46% đáp viên quan ngại về tiến độ hình thành cộng đồng dân cư, 43% quan ngại về cơ sở hạ tầng dự án và 43% quan ngại về vị trí quá xa của các khu vực vùng ven.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho biết một điểm đáng chú ý ở tâm lý người tiêu dùng là đa phần đều cho rằng giá bất động sản và lãi suất có xu hướng tăng trong 6 tháng qua nhưng đà tăng này sẽ chưa dừng lại.

Mặt khác, trong bối cảnh các thành phố trung tâm đang có mức độ ô nhiễm cao, bất động sản xanh được đánh giá vẫn là xu thế không thể đảo ngược với 86% người tiêu dùng quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho loại hình này, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn.

Về chân dung và tâm lý người mua bất động sản, nhu cầu mua hiện nay được dẫn dắt bởi người mua nhà lần đầu với nhu cầu ở thực​. Trong đó, chung cư tại TP. Hồ Chí Minh được ưa chuộng hơn và rất phù hợp với nhóm người độc thân hoặc gia đình trẻ.

Cụ thể, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư là loại hình được người tiêu dùng còn độc thân và đã kết hôn, có con dưới 1 tuổi lựa chọn nhiều nhất với tỷ lệ lần lượt là 70% và 53%.

Trong bối cảnh nhu cầu vẫn cao, lệch pha cung – cầu diễn ra ở loại hình chung cư và nhà đất, có đến 56% người tiêu dùng tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn mong muốn mua chung cư với giá dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, lượng tin đăng căn hộ tầm giá này trên Batdongsan.com.vn (phần nào phản ánh nguồn cung của thị trường) năm 2024 chỉ đạt 17%. Với chung cư giá trên 2-5 tỷ đồng, có 30% nhu cầu nhưng lượng tin đăng lên tới 50%.

Đối với nhà riêng, 69% đáp viên có nhu cầu mua với giá từ 2 – 5 tỷ đồng nhưng lượng tin đăng nhà riêng ở khoảng giá đó trên Batdongsan.com.vn còn rất hạn chế, ở mức 17%. Đất nền là loại hình chưa chứng kiến sự lệch pha cung – cầu này​.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy pháp lý là yếu tố người mua quan tâm nhất khi lựa chọn bất động sản. Bên cạnh đó, hạ tầng cũng là một tiêu chí quan trọng với khẩu vị đầu tư dịch chuyển vào miền Nam​.

Các thị trường được ưu tiên đầu tư bất động sản trong năm tới​ gồm Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai…

Top các dự án có mức độ quan tâm tốt nhất từ đầu năm đến nay bao gồm một số dự án của Vinhomes, Q7 Saigon Riverside, Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, Khu đô thị mới Xa La, Celadon City…

Về tâm lý chung người thuê bất động sản, nhu cầu đi thuê chủ yếu tới từ lý do tiết kiệm tiền, có ở tất cả các nhóm thu nhập​. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 73% đáp viên muốn chi phí thuê ở mức dưới 10 triệu đồng, tuy nhiên nguồn cung phân khúc này cũng đang thu hẹp.

Cụ thể, có 41% người tiêu dùng tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn mong muốn thuê nhà với giá 5-7 triệu đồng nhưng lượng tin đăng bất động sản cho thuê tầm giá này trên Batdongsan.com.vn (phần nào phản ánh nguồn cung của thị trường) năm 2024 chỉ đạt 19%.

Đánh giá về giá thuê bất động sản, đa phần người tiêu dùng cho rằng mức giá hiện tại sát với dự tính vào năm ngoái. Đáng chú ý, 52% đáp viên người Hà Nội cho biết họ sẵn sàng dành 31-40% thu nhập để thuê nhà. Ngoài ra, trong bối cảnh giá rao thuê trung bình tại Hà Nội (19 triệu đồng) đang tăng cao hơn TP. Hồ Chí Minh (14 triệu đồng) vào quý 4/2024, người thuê nhà ở Hà Nội đang có xu hướng thỏa hiệp hơn về tiện nghi và vị trí​ để cắt giảm chi phí.

“Người mua nhà trong thời điểm này cần chú ý đến các vấn đề giá cả (có ưu đãi nhưng giá nhà vẫn có thể ở mức cao do nhu cầu tăng), chất lượng (kiểm tra chất lượng công trình, pháp lý dự án), vị trí (cân nhắc kỹ về vị trí, tiện ích xung quanh), lãi suất ngân hàng (có thể thay đổi theo thời gian) và cập nhật tình hình thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn. Đối với người thuê nhà, một số lưu ý gồm xác định rõ nhu cầu về vị trí, diện tích, tiện nghi, so sánh giá cả trong cùng khu vực để thương lượng, kiểm tra hợp đồng, tình trạng nhà thuê và điều khoản thanh toán để quá trình diễn ra thuận lợi” – ông Lê Bảo Long khuyến nghị.

Nguồn: Thời báo ngân hàng – Minh Tuyết