Đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian

Bộ Tài chính đề xuất thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, từ 2-10%, thay vì thuế suất cố định 2%, nhằm minh bạch và công bằng.

Đề xuất mới về thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) với những thay đổi đáng chú ý liên quan đến cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Thay vì áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá trị chuyển nhượng như quy định hiện hành, dự thảo mới đưa ra hai phương pháp tính thuế linh hoạt, dựa trên khả năng xác định chi phí và thời gian nắm giữ tài sản.

Theo đó, phương pháp đầu tiên được áp dụng khi cá nhân có thể cung cấp đầy đủ thông tin về giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. Trong trường hợp này, thuế TNCN sẽ được tính với thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý, như chi phí giao dịch, cải tạo hoặc các khoản phí liên quan. Phương pháp này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng, khi chỉ đánh thuế trên phần lợi nhuận thực tế mà người bán thu được.

Trong trường hợp không thể xác định giá mua hoặc các chi phí liên quan, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng biểu thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, mức thuế suất sẽ dao động từ 2% đến 10%, tùy thuộc vào khoảng thời gian cá nhân sở hữu hoặc sử dụng tài sản trước khi chuyển nhượng. 

Dự thảo quy định: thời gian nắm giữ dưới 2 năm: thuế suất 10%, từ 2 năm đến dưới 5 năm: thuế suất 6%, từ 5 năm đến dưới 10 năm: thuế suất 4%, từ 10 năm trở lên hoặc bất động sản từ thừa kế: thuế suất 2%.

Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản đến khi thực hiện chuyển nhượng, bắt đầu từ thời điểm luật thuế mới có hiệu lực. Riêng với bất động sản từ thừa kế, thuế suất 2% sẽ được áp dụng mà không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ, giữ nguyên như quy định hiện hành.

Ý nghĩa và sự điều chỉnh trong đề xuất của Bộ Tài chính

Đề xuất mới của Bộ Tài chính được xem là một bước tiến trong việc cải cách chính sách thuế, hướng đến sự công bằng và minh bạch trong quản lý thuế TNCN. So với quy định hiện hành, phương pháp tính thuế dựa trên thời gian nắm giữ giúp phân biệt rõ ràng giữa các giao dịch ngắn hạn mang tính đầu cơ và các giao dịch dài hạn, từ đó khuyến khích người dân nắm giữ bất động sản lâu dài. Điều này có thể góp phần ổn định thị trường bất động sản, giảm tình trạng đầu cơ ngắn hạn và tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch.

Dự thảo lần này cũng đã có sự điều chỉnh so với đề xuất trước đó của Bộ Tài chính trình Quốc hội. Trong phiên chất vấn trước đây, Bộ Tài chính từng đưa ra hai phương án: một là áp thuế 20% trên phần lãi nếu xác định được chi phí đầu vào, và hai là giữ nguyên thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng nếu không xác định được chi phí. Tuy nhiên, dự thảo mới đã thay thế phương án thứ hai bằng biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, thể hiện sự cân nhắc kỹ lưỡng nhằm phù hợp hơn với thực tiễn và tạo cơ chế thuế linh hoạt hơn.

Tại họp báo thường kỳ ngày 2/7/2025, ông Trương Bá Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, cho biết dự án Luật Thuế TNCN (thay thế) đang được xây dựng theo đúng tiến độ do Chính phủ giao. Dự thảo dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2025. Việc hoàn thiện dự thảo này không chỉ nhằm cải cách chính sách thuế mà còn đáp ứng yêu cầu quản lý tài chính công trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển.

Đề xuất thay đổi cách tính thuế TNCN trong chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính là một bước đi quan trọng nhằm minh bạch hóa và công bằng hóa chính sách thuế. Với hai phương pháp tính thuế linh hoạt, đặc biệt là biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, quy định mới được kỳ vọng sẽ khuyến khích các giao dịch dài hạn, giảm đầu cơ và góp phần ổn định thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện dự thảo và trình Quốc hội vào tháng 10/2025 sẽ là cột mốc quan trọng để đưa chính sách này vào thực tiễn, tạo nền tảng cho một hệ thống thuế hiện đại và hiệu quả hơn.

Khánh Nhi

Nguồn: Znews