Cà Mau dư cung đất nền, khan hiếm nhà ở giá rẻ trong quý III/2025

Quý III/2025, thị trường bất động sản Cà Mau ghi nhận 331 giao dịch, chủ yếu là đất nền, trong khi nhà ở xã hội và phân khúc giá rẻ vẫn khan hiếm.

Giao dịch đất nền áp đảo, thị trường bắt đầu chững lại

Theo Sở Xây dựng Cà Mau, trong quý III/2025, toàn tỉnh ghi nhận 331 giao dịch bất động sản, trong đó 193 giao dịch là đất ở, chiếm 58,3%, và 138 giao dịch nhà ở riêng lẻ, chiếm 41,7%. Tổng giá trị đạt hơn 241 tỉ đồng, song số liệu này chưa đầy đủ do một số đơn vị chưa báo cáo. Dù vậy, xu hướng giao dịch vẫn tập trung vào phân khúc nền đất, phản ánh tâm lý đầu tư ngắn hạn thay vì nhu cầu ở thật.

So với quý II/2025, lượng giao dịch giảm 88 giao dịch, cho thấy thị trường bắt đầu chững lại sau giai đoạn sôi động đầu năm. Giá bất động sản tại một số khu vực vẫn cao hơn khả năng chi trả của người dân thu nhập trung bình, khiến thanh khoản có dấu hiệu suy yếu. Hiện giá nhà ở riêng lẻ phổ biến từ 13 đến 17 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi đất nền dao động 3,7 đến 9,5 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy khu vực và hạ tầng.

Cà Mau hiện là thị trường nhỏ, giao dịch chủ yếu xoay quanh đất nền và nhà ở riêng lẻ. Các loại hình hiện đại như chung cư, condotel, officetel hay biệt thự nghỉ dưỡng gần như chưa xuất hiện, khiến thị trường thiếu tính đa dạng và chiều sâu phát triển. Tính một chiều của nguồn cung khiến dòng tiền trong tỉnh chưa được khai thác hiệu quả, chủ yếu luân chuyển trong phạm vi đầu cơ hoặc tích trữ tài sản.

Thiếu nhà ở bình dân, cung chưa chạm cầu thật

Báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Cà Mau mất cân đối rõ rệt. Nguồn cung đất nền dư thừa, trong khi nhà ở xã hội và phân khúc giá rẻ lại thiếu hụt. Nhiều dự án đã bán hết đất nền nhưng tỷ lệ lấp đầy nhà ở chỉ đạt 30–40%, khiến quỹ đất không phát huy giá trị sử dụng thực tế mà chủ yếu mang tính thương mại cho hoạt động đầu cơ. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến giá đất duy trì cao dù sức mua thực giảm.

Toàn tỉnh hiện có 27 dự án phát triển nhà ở thương mại, tương ứng 16.465 căn nhà riêng lẻ, và 20 dự án được phép chuyển nhượng đất nền với tổng cộng 14.890 nền. Tuy nhiên, số lượng nhà ở hoàn thiện vẫn ở mức thấp, chủ yếu mới dừng ở hạ tầng. Tồn kho bất động sản vẫn đáng kể, với 1.178 nền và 27 căn nhà chưa tiêu thụ tính đến cuối quý III/2025. Thực tế này cho thấy thị trường đang cần một hướng đi mới, tập trung vào nhu cầu thật của người dân thay vì chạy theo đầu tư ngắn hạn.

Cà Mau cũng đang đối mặt với thách thức về tính minh bạch khi chưa có sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng quy định. Thiếu kênh thông tin chính thống khiến người dân khó tiếp cận dữ liệu chuẩn xác, còn cơ quan quản lý gặp khó trong việc theo dõi biến động giá. Khi thị trường thiếu thông tin, rủi ro đầu cơ và thổi giá càng tăng, tạo thêm áp lực cho nhóm người mua ở thực.

Đẩy mạnh nhà ở xã hội và tín dụng ưu đãi để tái cân bằng thị trường

Trước thực trạng trên, tỉnh Cà Mau đang nỗ lực tái cấu trúc thị trường bằng việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và mở rộng nguồn tín dụng ưu đãi. Đến quý III/2025, địa phương có ba dự án nhà ở xã hội đang được thi công, với 343 căn đã hoàn thiện phần thô. Mục tiêu đến cuối năm là hoàn thành 610 căn theo đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030”.

Ngoài ra, hai dự án trên địa bàn cũng đã được vay vốn từ Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng, với tổng hạn mức phê duyệt 346 tỉ đồng. Nguồn vốn này đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ các dự án nhà ở giá rẻ, giúp thị trường dịch chuyển từ đầu cơ sang tiêu dùng thực. Sở Xây dựng Cà Mau cho biết sẽ tiếp tục đôn đốc tiến độ các dự án nhà ở xã hội, đồng thời rà soát quy hoạch đất ở thương mại, ưu tiên dành quỹ đất nội đô cho phân khúc bình dân.

Việc hoàn thiện khung pháp lý cho các sàn giao dịch bất động sản cũng được xem là giải pháp trọng tâm để tăng minh bạch. Khi thông tin được công khai, người dân và nhà đầu tư có cơ sở đưa ra quyết định đúng đắn, góp phần hình thành mặt bằng giá hợp lý và tạo niềm tin dài hạn cho thị trường.

Bức tranh bất động sản Cà Mau cho thấy một thị trường còn tiềm năng nhưng cần tái cân bằng cơ cấu sản phẩm. Dư cung đất nền và thiếu hụt nhà ở giá rẻ đang là điểm nghẽn lớn, đòi hỏi địa phương phải chuyển hướng sang phát triển bền vững, lấy nhu cầu thực làm trọng tâm. Nếu chính sách tín dụng và phát triển nhà ở xã hội được triển khai đồng bộ, Cà Mau hoàn toàn có thể tạo nên một thị trường ổn định, phục vụ tốt hơn cho người dân và doanh nghiệp trong giai đoạn tới.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán