Đoạn trường “hồi sinh” dự án

Áp lực giải phóng dự án “treo”

Một trong những thông tin đáng chú ý nhất với thị trường bất động sản trong tuần qua là việc Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Quyết định số 1250/QĐ-TTg thành lập Ban Chỉ đạo rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản.

Quyết định nêu rõ, Ban Chỉ đạo là tổ chức phối hợp liên ngành giúp Thủ tướng nghiên cứu, chỉ đạo, phối hợp giải quyết những công việc quan trọng, liên ngành để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo, chịu trách nhiệm bảo đảm các điều kiện hoạt động của Ban, sử dụng bộ máy của mình để giúp việc cho Ban Chỉ đạo, bảo đảm không làm tăng đầu mối tổ chức và biên chế.

Liên quan đến Quyết định trên, sáng 26/10/2024, phát biểu tại phiên thảo luận tại tổ về kinh tế – xã hội năm 2024 trong kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, Ban Chỉ đạo sẽ rà soát các dự án ách tắc, trên cơ sở đó phân loại sai sót để đưa ra cách xử lý phù hợp.

“Theo danh sách rà soát sơ bộ, có khoảng 160 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng đang gặp ách tắc, thực tế chắc chắn còn lớn hơn nhiều. Do đó, lần này, chúng ta sẽ tổng rà soát cả nước xem mỗi địa phương còn ách tắc bao nhiêu dự án, bao nhiêu tiền, đâu là những nhóm nguyên nhân chính để đưa ra biện pháp xử lý”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nói và cho biết thêm, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án đình trệ kéo dài không chỉ hỗ trợ cho chủ đầu tư, mà còn giải phóng nguồn vốn lớn, giúp tăng thu ngân sách, đóng góp cho tăng trưởng GDP.

Luật Đất đai 2013 quy định, đối với một dự án đã được giao đất, sau 24 tháng nếu chủ đầu tư không triển khai thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ thu hồi hoặc phải gia hạn với một số điều kiện kèm theo. Luật Đầu tư cũng nêu rõ, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì sẽ rút giấy phép đầu tư.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế trong giai đoạn trước rất hiếm dự án bị thu hồi, bất chấp việc chậm đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ triển khai dự án chậm trễ kéo dài hàng chục năm.

Không khó để liệt kê những dự án có quy mô hàng chục, thậm chí hàng trăm héc-ta bị “treo” nhiều năm mà không thể xử lý theo quy định cũ.

Đơn cử, Hà Nội có dự án Thành phố Công nghệ xanh (57,5 ha) ở quận Nam Từ Liêm, Khu đô thị sinh thái Đồng Mai (225 ha) ở quận Hà Đông, Khu đô thị mới Thịnh Liệt (35 ha) ở quận Hoàng Mai…, còn TP.HCM có dự án Khu công nghệ hạ tầng Saigon Silicon City thuộc Khu công nghệ cao TP.HCM (SHTP) (52 ha), Khu đô thị Đại học quốc tế của Công ty Berjaya Việt Nam (880 ha)…

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi.

Với việc luật mới đã khắc phục vấn đề xác định giá đất thì sẽ còn rất ít “lý do” để các doanh nghiệp chậm triển khai dự án của mình. Đây cũng là cơ sở để Ban Chỉ đạo có “cây gậy” xử lý các dự án treo.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.

Có thể thấy, sự khác biệt rõ nhất ở quy định mới so với quy định cũ là bỏ nội dung “trừ trường hợp do bất khả kháng”, để các địa phương có thêm dư địa giải quyết tình trạng dự án “treo” hiện nay.

Như chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, quy định mới có thể khiến doanh nghiệp “bị oan” bởi có nhiều trường hợp dự án không thể triển khai xuất phát từ phía cơ quan chức năng, chẳng hạn chậm trễ trong việc định giá đất, nhưng với việc luật mới cũng đã khắc phục vấn đề xác định giá đất thì sẽ còn rất ít “lý do” để các doanh nghiệp chậm triển khai dự án của mình. Đây cũng là cơ sở để Ban Chỉ đạo có “cây gậy” xử lý các dự án treo.

Cần xử lý dứt điểm

Trong báo cáo gần đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ năm 2022, với nỗ lực của các cơ quan quản lý cũng như chính quyền địa phương, một số dự án nhà ở đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cơ chế, chính sách để triển khai trở lại.

Tuy nhiên, cũng theo VARS, sự tái khởi động của các dự án này mới ở bước đầu và chưa thể khẳng định sẽ “hồi sinh” thành công. Bởi ngay cả khi các vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ thì áp lực về tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án… cũng là vấn đề lớn với nhiều chủ đầu tư.

Đơn cử, dự án QMS Top Tower bất ngờ dừng mở bán chỉ sau 1 tháng công bố (tháng 8/2024), nguyên nhân ngoài việc đẩy giá sản phẩm lên tới 70-80 triệu đồng/m2, tăng gần 2,5 lần so với giá rumor năm 2018, trong khi màu sắc, thiết kế, nội thất căn hộ có phần lỗi thời, lại thiếu không gian xanh… khiến dự án này khó tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Tương tự, sau hơn 2 tháng kể từ thời điểm rục rịch chào bán trở lại, thông tin về quá trình tái khởi động 2 dự án The Summit Building tại đường Trần Duy Hưng và DLC Complex (Harmony Square) tại đường Nguyễn Tuân của Công ty cổ phần Veracity vẫn im ắng (dù đang trong giai đoạn hoàn thiện), mà một trong những nguyên nhân là do giá chào bán mới tăng gần gấp đôi so với thời điểm mở bán giai đoạn 2020-2021.

Một dự án khác tại quận Hà Đông là The Charm An Hưng sau khoảng thời gian thi công rầm rộ, thực hiện cất nóc từ tháng 3/2024, nhưng đến nay gần như ngừng hẳn việc truyền thông về thời điểm chào bán ra thị trường. Việc đổi chủ cùng những vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết là nguyên nhân chính khiến dự án này chưa hẹn ngày ra mắt.

Theo ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các dự án bị “đóng băng” đang là vấn đề gây bức xúc nhiều năm qua.

Nhiều dự án chưa được phép triển khai, chưa đủ điều kiện huy động vốn, thậm chí không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc, hoặc sử dụng vốn cho mục đích khác…, khiến không dự án nào của chủ đầu tư đó hoàn thành đúng tiến độ cam kết. Điều này vừa gây thiệt hại về kinh tế, vừa ảnh hướng tới sự ổn định của thị trường bất động sản.

Để khắc phục tình trạng này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã có kiến nghị và đôn đốc các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát tất cả các dự án trên địa bàn gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, nhiều dự án chậm triển khai là do công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, hoặc do năng lực của một số chủ đầu tư còn yếu kém.

Dự án “đắp chiếu” quá lâu đồng nghĩa với hiệu suất sử dụng đất gần như bằng 0, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế, còn làm méo mó hình ảnh môi trường đầu tư và niềm tin vào hệ thống pháp luật, khả năng thực thi pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, ông Hà cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, bổ sung các quy định cụ thể và rõ ràng hơn trong việc thu hồi dự án treo, dự án không triển khai. Trong đó, làm rõ vấn đề xử lý quyền tài sản của chủ đầu tư trên đất và trách nhiệm của chủ đầu tư buộc phải thực hiện khi vi phạm tiến độ triển khai dự án.

“Bên cạnh đó, cũng cần xử lý trách nhiệm của người đứng đầu ở các địa phương, bởi sự thiếu quyết liệt và thỏa hiệp của một bộ phận cán bộ quản lý tại địa phương là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng dự án treo kéo dài”, ông Hà nêu quan điểm.

Nguồn: Tinnhanhchungkhoan.vn – Việt Dương